近年来，由于国家进一步加大对房地产市场的宏观调控力度，金融企业在对房地产开发企业的资金支持规模、力度等方面都在减小，由于资金短缺，一些房企不得不选择其他融资渠道，信托筹资就是其中之一。
　　土地增值税如何扣息某房地产开发企业开发一普通标准住宅项目，2013年初通过信托投资公司筹集项目开发资金1亿元，合同确定信托收益为15％/年，2014年底达到可清算条件。2015年4月，企业按税务机关的要求提交了土地增值税自行清算报告及相关资料，自行清算结果增值率为19.3％，按税收政策规定申请免税。主管税务机关审核确认该企业利息扣除超过当地商业银行同期同类贷款年利率加上浮后为9％的标准，应调减扣除项目中超标的利息金额。经计算，该清算项目土地增值税的增值率已超过20％，应缴纳土地增值税。针对审核结果，企业财务负责人认为，信托公司属于金融机构，其所支付的信托收益应据实扣除。
　　关于土地增值税计算时的利息扣除问题，首先，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其次，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号文规定:财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。
　　上述相关政策规定，明确了土地增值税在计税中的利息扣除标准问题，即:财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。
　　三大问题需关注
　　上述案例，还引发了三个特别需要关注的问题:
　　其一，根据经营业务的性质，信托公司属广义上的金融机构，但与各类银行等专业金融机构相比，无论金融政策还是经营范围，都存在较大差异，具有独立的特殊性。根据银监会发布的《信托公司管理办法》规定，信托公司不得开展除同业拆入业务以外的其他负债业务，即没有吸收负债性质的信托存款来发放贷款的业务。而商业银行是以多种金融负债筹集资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构，其业务主要是吸收公众存款，发放贷款业务。
　　因此，从税收政策上讲，信托公司是金融机构，但不属于“商业银行”性质的金融机构。
　　其二，利息扣除在不同的税种征管上有不同规定，不能混淆。企业财务费用中的利息计税扣除问题，从企业所得税上计税扣除的规定来看，所有规定表述的都是按照不超过“金融企业”同期同类贷款利率计算的数额，这当中的“金融企业”就包括银行、财务公司、信托公司等。也就是说，在企业所得税的计税利息扣除上，凡支付给“金融企业”的利息都可全额在所得税前据实扣除，不作纳税调整。而土地增值税中的计税扣除，都表述的是高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。凡支付给非银行金融企业的利息支出，须与“商业银行”同期同类贷款利率相比对，对超过部分要作纳税调整。
　　其三，关于企业支付的信托收益是否作为利息费用扣除的问题，《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》2013年第41号规定，企业使用信托投资资金时，凡同时符合以下条件的:被投资企业接受投资后，需按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息)；有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；投资企业不具有选举权和被选举权；投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。在企业所得税上按以下规定处理:对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，进行税前扣除。对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。但在实践中，信托公司投入资金时，往往以收购企业绝大部分股份的形式进入，为确保投资资金和及时收回本金及利息(股息)，在投资合同、协议或后续的补充文件中，都要求被投资企业重新成立企业董事会，信托公司也会指派人员进入企业管理层，对大宗交易、资金收付等进行监管。对此，大多数税务机关认为，信托公司此举实质是投资方参与了被投资企业日常生产经营活动，不符合2013年41号公告所确定的所得税处理规定，应按一般投资事项进行税务处理，即开发企业所支付的各种名义的利息(股息)，只能作为开发企业的分配处理，不能按利息费用在企业所得税前扣除。企业所得税若不符合利息费用的规定，在土地增值税的扣除上同样不能按财务费用处理。
　　因此，企业利用信托资金进行房地产项目开发时，要仔细考虑银行贷款与信托资金在税收上的风险与利弊，有效的规避方法是在正式签订信托合同前，将信托合同文本主动提交主管税务机关进行确定，以避免后期风险。
如需进一步业务了解，请访问登尼特：http://www.hongkong-company.net
香港公司商务秘书,香港银行开户,香港公司年审,香港公司年检,香港虚拟办公室,香港条形码申请,香港电话飞线,香港公司秘书,香港商贸配套咨询热线：86-755-82143466  86-755-82143716

地址：中国广东省深圳市罗湖区东门南路2020号太阳岛大厦16楼全层
香港九龙佐敦弥敦道208-212号四海大厦702-703室