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随着我国发展物流步伐的加快，各地的物流发展规划也已纷纷出台，有些城市甚至已进入实施阶段。其中物流基地的建设是各地发展物流的一个重要内容。物流基地投资巨大，如果投资方在对市场缺乏足够的了解，对物流基地的回报方式认识不清的情况下盲目上马，后果难以想像。
发展物流基地的市场因素
物流基地对市场因素依赖性非常强，虽然物流基地也属于基础设施，但与公路、铁路、港口等其他基础设施在发展时机上有着本质上的区别。其他基础设施可以在需求高峰未到来之前通过预测，超前发展。而物流基地却恰恰相反，它是在有了需求时再建设，与需求发生的时段基本相同。因为也只有在需求产生后你才能够知道需求什么；你应该如何满足需求。否则，就是闭门造车。
实际上市场因素是制约物流基地发展的关键。影响物流基地发展的市场因素主要有以下几点：
1、投资有风险。国内的市场仍然处于发展阶段，不可预见的因素太多。这对于投资一项长期计划存在很大的不确定性和风险。
2、市场需求不旺。由于中国的物流业正处于起步阶段，市场竞争的焦点不是高水平的物流服务而是低成本的传统服务。绝大部分物流企业仍然靠传统物流方式为客户提供廉价服务，导致市场缺乏对高水平物流设施的需求。
3、服务水平不高。由于市场还处在价格拼杀而未达到服务竞争阶段，价格依然是引导市场走向的重要因素，因此制造商、零售商所关注的依然是价格。高水平的物流服务还有待于社会消费能力的提高来产生对服务的需求。因此物流基地所带来的高水平服务与管理由于价格因素很难得到客户。
4、金融服务弱。金融和地产界还不能提供灵活多样的金融和工业地产服务，使得规划由于缺少开发资金而被搁置。目前国家投资的项目基本上都是关系国计民生的基础设施，对于经营服务类型的基础设施缺乏必要的投入。从企业情况看，除去自用外很难找到愿意投资公用设施的企业。
市场尚处于发育阶段
现阶段，物流业在中国仍然处于'剃头挑子一头热'的状况。据对国内制造商、零售商的不完全统计，目前使用物流供应商对企业后勤保障系统进行物流管理的不足5％，绝大部分是委托外部进行简单运输和仓储服务。绝大部分客户只关心低廉的服务价格，而不是关心高水平的物流服务给企业市场机会方面的战略支持。因此投巨资建设高水平的物流与市场需求和可能带来的回报差距比较大。
投资者缺乏对运营现代化超大型物流的信心。这主要表现在两个方面：首先是运营商的市场能力。一座大型物流少则3万-5万平方米的仓储面积，多则10多万平方米的仓储面积，按一般流通领域通常流通商品计算，每平方米仓储面积年流动商品价值高达15万元，3万平方米年通过商品总值高达到45亿元。这需要巨大的市场资源来支持仓库运转。其次是缺乏对运营商运作现代化仓库能力的信心。一般来说对运作现代化物流高层管理者的基本要求是具有十年以上管理经验的管理者，一般管理者应该是知识管理人员，操作人员应该是训练有素的技术工作者。在国外这几类人员都属于高薪和市场非常短缺的人力资源。
另外，城市也缺乏对物流这类特殊基础设施的规划与管理。这一方面表现在政府缺乏城市统一规划，造成政府有政府的规划；行业有行业的规划；企业有企业的规划，一个规划比一个规划宏伟，而且规划目标与市场目标一致性极强。另一方面政府又缺乏对这类设施开发商政策上的支持。例如，在开发和经营政策上等由于有高额利润回报的房地产开发商，都是按照目前国家房地产开发的有关政策执行。一般取得1平方米土地需要200元-300元；这其中包括：征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金等；达到七通一平每平方米大约需投入200元左右。仓储设施建设每平方米大约需要投入1500元左右；各类搬运设备、信息系统等投入每平方米500-600元。综合投入每平方米约2400-2600元。这与目前商品房的造价几乎相同。如果是设施出租、提供商还要按目前国家的税收政策交纳16.5％的房地产税。这无论是对自营开发或是经营开发商来讲都是巨大的负担。
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